Все мы, как потребители, проживая в своих квартирах и домах, своевременно оплачивая квартирную плату, вступаем в договорные отношения с жилищно-эксплуатационными предприятиями (ЖЭК, ЖЭО, УК, и др. далее – ЖЭК), которые осуществляют техническую эксплуатацию жилья, обеспечивают или контролируют предоставление коммунальных услуг.

Многие ли из нас знают, как «по закону» должны содержаться жилые дома и придомовые территории? Какие конкретные задачи обязаны выполнять жилищно-коммунальные предприятия, чтобы наше проживание в многоэтажных домах отвечало элементарным требованиям безопасности и комфортности? Ведь именно зная круг обязанностей этой службы, можно компетентно требовать надлежащего выполнения всех необходимых работ и услуг.

Тем, кто задается данным вопросом, следует обратиться к Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах», которым определено, что

жилищно-коммунальные услуги – результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение условий проживания и  пребывания лиц в жилых и нежилых помещениях, домах и сооружениях, комплексах домов и сооружений в соответствии с нормативами, нормами, стандартами, порядками и правилами.

В законе также четко определены обязанности ЖЭКов, которые, в частности, должны:

–   своевременно обеспечивать предоставление жилищно-коммунальных услуг соответствующего качества;

–   осуществлять контроль технического состояния инженерного оборудования домов, квартир и помещений;

–   своевременно проводить подготовку дома и его технического оборудования к эксплуатации в осенне-зимний период;

–   рассматривать в определенный законодательством срок претензии и жалобы потребителей и проводить соответствующий пересчет размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их не предоставления или предоставления не в полном объеме, а также их плохом качестве;

–   выполнять другие обязанности, в соответствии с законом.

В уже более частных случаях, взаимные обязательства ЖЭКа и жильца-потребителя должны быть прописаны в заключаемом между ними договоре. Так, с владельцами (нанимателями) квартир (жилых помещений в общежитии) и владельцами нежилых помещений в жилом доме (общежитии) законодатель обязывает ЖЭКи заключать договор о предоставлении услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий.

Среди существенных условий такого договора – исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, их общая стоимость. При этом услуги предоставляются по определенному в результате общественных слушаний перечню, в рамках утвержденного решением органа местного самоуправления тарифа, его структуры, периодичности и сроков предоставления услуг. Копия такого решения является неотъемлемой частью договора о предоставлении услуг.

Даже если по каким-то причинам ЖЭК не приложил к договору такой копии, рекомендуем получить текст решения местного совета о тарифах на коммунальные услуги из других источников (что не составит труда, так как данный документ подпадает под категорию публичной информации). На практике встречаются случаи, предъявления в суд исков о понуждении ЖЭКа выполнить те или иные услуги, и уже в ходе судебного рассмотрения дела выясняется, что требуемые услуги не входят в тариф. В итоге судебное решение выносится в пользу ЖЭКа. Таким образом, осведомленность потребителя о точном составе услуг, тарифах и периодичности их предоставления, позволит избежать  заведомо бесперспективных судебных тяжб.

При принятии решения о тарифах местным советам следует руководствоваться «Типовым перечнем услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий», утвержденным постановлением КМУ от 20.05.09г. № 529, в соответствие с которым к данным услугам отнесены:

–   уборка придомовой территории;

–   уборка лестничных клеток;

–   вывоз бытовых отходов (сбор, хранение, перевозка, переработка, утилизация, обезвреживание и захоронение);

–   уборка подвалов, технических этажей и кровли;

– техническое обслуживание лифтов;

–   обслуживание систем диспетчеризации;

–  техническое обслуживание внутридомовых систем: горячего водоснабжения; холодного водоснабжения; водоотведения;   теплоснабжения; ливневой канализации;

–   дератизация;

–   дезинсекция;

–   обслуживание дымовентиляционных каналов;

–   техническое обслуживание и текущий ремонт систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем в случае их наличия;

–  текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и ливневой канализации и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройство, размещенные на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок) поливка дворов, клумб и газонов;

–   уборка и вывоз снега, посыпка части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями;

–   эксплуатация номерных знаков на домах;

–   освещение мест общего пользования и подвалов и подкачки воды;

–   энергоснабжение лифтов;

–   периодическая поверка, обслуживание и ремонт квартирных средств учета воды и тепловой энергии, в том числе их демонтаж, транспортировка и монтаж после поверки

Поскольку возможности выбрать исполнителя жилищно-коммунальных услуг у потребителей, по сути, нет, необходимо отстаивать свои права на получение качественных услуг в обслуживании домов именно от обслуживающих ЖЭКов.

В случае нарушения ЖЭКом-исполнителем условий договора, потребитель имеет право вызвать его представителя для составления и подписания акта-претензии потребителя, в котором указываются сроки, виды, показатели нарушений и т.п.

Представитель ЖЭКа обязан явиться на вызов не позднее срока, определенного договором (как правило, это 2 рабочих дня). Акт-претензия составляется жильцом и представителем  ЖЭКа и скрепляется их подписями. В случае неприбытия последнего в согласованный условиями договора срок или необоснованного отказа от подписания акта-претензии он считается действительным, если его подписали не менее 2-х потребителей. ЖЭК, получивший акт-претензию в течение 3-х рабочих дней решает вопрос о перерасчете платежей или выдает потребителю обоснованный письменный отказ в удовлетворении его претензий.

Потребитель имеет право на досудебное решение спора путем удовлетворения предъявленной претензии.

Если вышеописанные меры оказались неэффективными, следующим целесообразным шагом будет обращение в суд. В иске следует заявлять требования о понуждении ЖЕКа к надлежащему выполнению своих обязанностей по предоставлению жилищно-коммунальных услуг согласно закону и договору, а также о возмещении жителям жилого дома имущественного и морального вреда, возникшего в результате ненадлежащее выполнение своих обязанностей жилищно-эксплуатационным предприятием.

Одновременно с иском против суда не помешает обратиться с жалобой в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Среди прочего, этот центральный орган исполнительной власти уполномочен на формирование и реализацию государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства,  прежде всего защищать права потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Следует понимать, что коммунальные предприятия, которые удерживают на своем балансе жилые дома и обслуживают их, экономически абсолютно не заинтересованные в качественном предоставлении услуг. Зачем заботиться о качестве, когда по национальной традиции сложилось так, что, независимо от качества предоставления услуг, потребители все равно никуда не денутся и будут платить за «полный пакет» услуг, несмотря на объем и уровень обслуживания.

Таким образом, с правонарушениями допускаемыми ЖЭКами и другими предприятиями по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, которые, как правило, являются монополистами, необходимо бороться системно, непрерывно и неотступно всеми перечисленными методами. Только таким образом можно привить «привычку» соблюдения  договорной дисциплины и добросовестного выполнения принятых на себя обязательств.